楼市这些年走的，正是一场漫长的后撤。 价格往下走，信心往下掉，不少人盯着盘面直叹气。 有人说这是溃败，有人说这是战略收缩。 到底是哪一种，要看撤退的节奏乱没乱，也要看新阵地筑得牢不牢。 如今，一批重量级观察者给出了判断。 他们把“停止后撤、站稳脚跟”的时间点，指向了同一个方向。 先说这次表态有多罕见。 高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗、中信证券，五家国内外大机构，平时观点经常打架。 这回却像商量好了一样，把楼市企稳的年份圈在了2027年前后。 高盛最激进，也最挑剔。 据第一财经报道，高盛判断上海、深圳楼市有望在2026年底率先触底，之后迎来一段温和回升。 浙江省经济信息中心也关注到，国际投行开始看多中国一线城市楼市。 不过高盛只认一线城市的主城区，只认地铁口、配套成熟的次新房。 对全国楼市整体，它的宏观团队依然偏谨慎。 打个比方，高盛只看好几座重镇，并不看好整条战线。 高盛的思路是拿香港作参照。 香港房价经历一轮明显下跌后，已经出现反弹。 上海、深圳人口持续流入，产业底子厚，供应在收缩，和香港有不少相似之处。 所以高盛认为，沪深两城有望比其他城市更早企稳。 摩根士丹利首席经济学家邢自强算的是“周期账”。 他认为，这轮调整已经进入第六年。 参照国际经验，一轮房地产大调整通常持续六到七年，现在已经接近尾声。 不过全面企稳还得等到2027年下半年。 他特别强调，政策是托底，不是大水漫灌，低能级城市回不到从前的高点。 花旗盯的是制度变化。 在它看来，运行了二十多年的预售制正被推向现房销售，规则相当于重写。 转型期间，新房成交和新开工会明显收缩，开发商回笼资金的时间会拉长，利润也会变薄。 核心城市房价，要到2027年才逐步企稳。 中信证券给出的时间点最具体。 它认为2027年春节前后，房价有望在较大范围内止跌，持续多年的下跌周期或将画上句号。 它的底气主要来自供给侧的改革。 但中信也说得明白，光有供给侧不够，需求侧得跟上来接力。 两头凑齐，成交持续修复，价格才算真正有底。 摩根大通最谨慎。 它 测算，如果现房销售等改革严格推进，开发商的合同销售会明显下滑，项目回报率也会大幅压缩。 在它眼里，一线城市的企稳还比较“软”，连沪深两城都没打包票。 五家机构，五种口径，谨慎程度各不相同。 可落到一句话上，意思是一致的：急跌的阶段，差不多过去了。 需要提醒一句，外资投行的报告只是一种参考。 它们有自己的立场和视角，看中国市场也常常看走眼。 过去几年，唱衰中国经济的声音没少出现，结果一次次被事实打脸。 真正决定楼市走向的，是中国自己的政策部署和市场基本面。 那么，这份共识背后的底气，究竟从哪里来？ 关键在于制度层面正在发生的深刻变化。 党的二十届三中全会明确提出，要加快构建房地产发展新模式，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。 这一部署分量很重。 预售制是1998年房改之后逐步建立起来的，几十年来支撑了房企“快拿地、快开工、快卖房”的高周转模式，也埋下了延期交付、项目烂尾的隐患。 改革的方向并不复杂。 房子盖到一定程度才能卖，购房款要被牢牢看住，有条件的地方逐步推行现房销售，让买房变成“所见即所得”。 过去几年，很多人不敢买房，不全是嫌贵。 更大的担心是交了钱，房子却迟迟交不了。 这种恐惧一旦蔓延，市场就会陷入恶性循环。 房价跌，大家不敢买；大家不敢买，房价又接着跌。 制度改革，等于把这颗“雷”从根子上拆掉。 开发商没法再拿购房款四处铺摊子，借钱拿地、拿预售款再拿地的玩法，基本走到了头。 各地扎实推进保交房工作，一大批已售难交付的项目陆续交到购房人手里。 购房者心里踏实了，市场的信任才有机会慢慢修复。 中信把止跌的底气放在供给侧，道理就在这里。 当然，修工事是要付出代价的。 花旗和摩根大通都算过这笔账：开发商资金回笼变慢，利润收窄，新房成交短期还会收缩。 这是转型必经的阵痛。 不经历这一段，楼市就筑不起真正稳固的底部。 宏观数据先给出了积极信号。 国家统计局数据显示，今年一季度商品房销售面积降幅收窄，3月末商品房待售面积出现51个月以来首次下降，库存压力开始松动。 央行数据显示，一季度住户中长期贷款增加4607亿元，说明居民买房的意愿在慢慢回暖。 一线城市的二手房市场也热闹起来。 上海4月单日二手房网签量一度创下近五年新高，深圳二手房成交同样明显放量。 二手房是最能反映真实需求的地方，这里回暖，说明不少刚需和改善需求正在入场。 土地市场的动静尤其值得琢磨。 深圳前海的核心地块，房企经过两百多轮竞价，以翻倍的溢价拿下，刷新了片区纪录。 在改革推进、资金约束收紧的大背景下，开发商还愿意掏高价抢地，说明房企对核心区的购买力是真有信心。 这些信号单拎出来看，每一个都不算决定性的。 可拼到一块儿，就成了机构敢于判断“见底”的底气。 不过，乐观归乐观，这盆